Qualche giorno l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate ha pubblicato gli ultimi dati statistici relativi al 2019. Un anno positivo, che conferma la tendenza di crescita del mercato residenziale italiano avviata dal 2014, ma con un ultimo quarto che ha mostrato un evidente segnale di rallentamento delle attività: le compravendite sono infatti cresciute dello 0,6%, contro il + 3,9% del terzo trimestre e per il ritmo più basso degli ultimi 19 trimestri.
Un andamento diversificato tra le varie macroaree
Per comprendere quali siano le motivazioni del rallentamento è sufficiente dare uno sguardo all’andamento delle singole macroaree. Si scopre in tal modo che mentre Nord Est (+ 2,2%), Sud (+ 2,0%) e Nord Ovest (+ 1,6%) hanno mantenuto una prestazione tendenziale positiva, con le Isole sostanzialmente stabili (- 0,1%), è il peso del Centro Italia (- 3,3%) ad aver penalizzato l’evoluzione del dato nazionale, trascinato a sua volta al ribasso dall’evoluzione sfavorevole del mercato di Roma (- 8,0%), il più importante del Paese in termini di volumi transazionali.
Il riflesso della sfavorevole evoluzione capitolina si fa altresì notare nell’analisi dei dati per dimensione dei mercati. Mentre le dinamiche dei centri minori manifestano risultati migliori (+ 1,4%), la prestazione dei comuni capoluogo è negativa (- 0,8%), appesantita proprio dalla prestazione dei comuni capoluogo del Centro Italia (- 4,9%).
Migliora il mercato delle abitazioni
In attesa di comprendere in che modo l’attuale crisi pandemica si abbatterà sul mercato delle abitazioni tricolori, non ci resta che aggiornarvi anche sull’andamento dei risultati del Sondaggio congiunturale periodicamente realizzato da Tecnoborsa, Banca d’Italia e OMI.
Complessivamente, quel che emerge dallo studio è un discreto miglioramento del residenziale abitativo, con minori pressioni al ribasso dei prezzi immobiliari (la quota di operatori che segnala una simile evoluzione è del 30,4%, ex 34%), e maggiori pressioni al rialzo dei prezzi (7,7%, ex 7,4%).
A migliorare è anche l’omogeneità delle attività degli agenti immobiliari, con l’84,4% delle agenzie che dichiara di aver venduto almeno un’abitazione nel quarto trimestre 2019 (contro il 78,7% del trimestre precedente). Complessivamente, diviene ora positivo il saldo tra la quota di agenti immobiliari che considera favorevole la situazione del proprio mercato di riferimento, e la quota di agenti immobiliari che invece la considera negativamente.
Concludiamo infine che nello stesso periodo di esame la quota di acquisti di immobili residenziali finanziati con un mutuo ipotecario si è ridotta di circa due punti percentuali, giungendo al 71,2%: il valore (quasi 3 acquisti su 10 avvengono senza ricorrere a una linea di credito bancaria) è il più basso dall’inizio del 2016. Si conferma particolarmente elevato il loan-to-value, ovvero il rapporto tra quando si ottiene in mutuo e il valore di compravendita dell’immobile (76,4%).
Rimane ora da comprendere quali saranno le rilevazioni – immaginiamo, negative – del primo trimestre 2020, il primo periodo di impatto della crisi pandemica nel nostro Paese. L’auspicio è, evidentemente, che l’effetto negativo possa essere riassorbito già a partire dal secondo semestre dell’anno.