La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è un elemento di regolarità edilizia fondamentale per poter concludere positivamente la compravendita. Si tratta infatti di un requisito essenziale per poter determinare la commerciabilità (o meno) del bene e, dunque, un ambito del quale bisognerebbe preoccuparsi anzitempo per poter individuare eventuali difformità e incongruità che potrebbero rendere più complicata la formalizzazione del passaggio di proprietà del bene.
Quando un immobile è conforme?
Intuibilmente, per poter essere dichiarato conforme sotto il profilo urbanistico ed edilizio, è necessario che l’immobile in esame abbia ottenuto dall’amministrazione comunale territorialmente competente, prima della sua realizzazione, un appropriato titolo abilitativo, rilasciato in seguito a formale istanza.
Evidentemente, qualsiasi variante in corso di costruzione, o qualsiasi modifica che sia successiva al completamento dell’opera, eseguita in difformità o in assenza del titolo abilitativo, condurrà l’immobile in un ambito di irregolarità urbanistica ed edilizia.
Proprio per questo motivo, prima della stipula di un preliminare di compravendita, è fondamentale che le parti accertino la conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile sulla base dei documenti di licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire e/o DIA, eventualmente integrati da condoni (concessioni edilizie in sanatoria) e altre attestazioni.
Insomma, per evitare ogni sgradita sorpresa, è buona abitudine verificare ogni titolo abilitativo ottenuto dall’immobile dal momento della sua costruzione al momento della verifica. L’analisi potrà essere effettuata con gli esperti dell’agenzia immobiliare, o ricorrendo ad altro personale qualificato.
Come si verifica la conformità
A questo punto dovrebbe essere piuttosto intuibile come la conformità urbanistica si verifichi controllando i titoli abilitativi e i relativi allegati (e, soprattutto, le tavole grafiche, le relazioni tecniche, le documentazioni fotografiche, e così via). Si procederà a un sopralluogo sull’immobile, all’effettuazione delle misure dimensionali dello stesso e a tutti i controlli che mirano a verificare se tra lo stato reale dei luoghi e quanto riportato nella documentazione tecnica vi siano delle diversità.
Nel caso in cui non si dovessero riscontrare difformità, allora si potrà rilasciare una apposita dichiarazione di conformità, attraverso la Relazione di Regolarità Edilizia (RRE). Diversamente, si dovrà valutare in che modo procedere per poter sanare le incongruità. Ma quali sono?
Anche se il panorama potrebbe essere piuttosto ampio ed eterogeneo, l’esperienza suggerisce come le principali cause di irregolarità siano riconducibili alle costruzioni in tutto o in parte abusive, ovvero al fatto che l’immobile risulti essere completamente o parzialmente diverso dal titolo abilitativo, o sia stato realizzato in tutto o in parte in assenza di titolo abilitativo.
Costituiscono irregolarità più frequenti, comunque, le costruzioni con lievi difformità, relative a modifiche non sostanziali: si pensi, a titolo di esempio, alle finestre che sono realizzate in posizioni diverse da quelle previste, e così via.
In questo ultimo caso, di norma, le misure correttive per poter ripristinare lo stato di conformità urbanistica ed edilizia sono più agevoli da applicare, e potrebbero non compromettere o ritardare eccessivamente i tempi di compravendita dell’immobile. In ogni caso, è buona norma effettuare una verifica accorta dello stato dell’immobile con un tecnico esperto in conformità urbanistica ed edilizia.