Il comparto residenziale del mercato immobiliare italiano ha chiuso l’ultimo trimestre del 2024 con risultati particolarmente incoraggianti, segnando una svolta positiva rispetto ai periodi precedenti. Le statistiche relative alle compravendite mostrano un incremento del 7,6% rispetto all’analogo periodo del 2023, con un’accelerazione notevole se confrontata con il più modesto +2,7% registrato nel terzo trimestre dello stesso anno. In termini numerici, questo si traduce in circa 217.000 abitazioni che hanno cambiato proprietario, superando di 15.000 unità il volume delle transazioni concluse nell’ultimo scorcio dell’anno precedente.
Il fenomeno espansivo non si è limitato a specifiche aree geografiche, ma ha interessato l’intera penisola, sebbene con intensità differenziate. Particolarmente significative sono state le performance nelle regioni del Meridione e nel comparto del Nord Est, dove la crescita ha raggiunto livelli superiori alla media nazionale. Analizzando i dati relativi alla superficie degli immobili oggetto di transazione, si osserva un andamento parallelo all’incremento numerico delle compravendite, con aumenti proporzionali al volume delle operazioni concluse.
Le preferenze degli acquirenti si sono orientate principalmente verso abitazioni di medie dimensioni: gli immobili con superficie compresa tra 50 e 115 metri quadrati hanno guidato la crescita con un +8,7%, seguiti dalle unità di taglio leggermente superiore (tra 115 e 145 metri quadrati), che hanno registrato un incremento dell’8% circa. Meno pronunciata, ma comunque positiva, la dinamica relativa agli appartamenti di piccole dimensioni (inferiori ai 50 metri quadrati), cresciuti del 4,5%, e alle abitazioni di ampia metratura (oltre 145 metri quadrati), il cui aumento ha superato il 5%.
L’esame dell’andamento mensile evidenzia picchi di attività particolarmente intensi in ottobre e dicembre, con incrementi superiori al 9% su scala nazionale e una costante sovraperformance dei capoluoghi rispetto ai centri minori, fenomeno che conferma la tendenza al ritorno di interesse verso le aree urbane principali dopo la parentesi pandemica.
Crescita significativa per mutui e acquisti di prima casa
Un elemento particolarmente rilevante nell’analisi del mercato immobiliare dell’ultimo trimestre 2024 riguarda la crescita del segmento degli acquisti di prima casa. La quota di abitazioni acquistate da persone fisiche attraverso l’agevolazione fiscale dedicata ha raggiunto quasi il 71% del totale, con un significativo incremento di 9 punti percentuali rispetto al quarto trimestre del 2023. Questo dato suggerisce un rinnovato interesse delle famiglie verso l’investimento immobiliare per fini abitativi primari.
Il finanziamento bancario ha giocato un ruolo fondamentale in questa ripresa, supportando il 41,5% degli acquisti effettuati da persone fisiche. Determinante è stato il contesto dei tassi di interesse, caratterizzato da una riduzione di 120 punti base su base annua, che ha migliorato sensibilmente l’accessibilità al credito immobiliare per una platea sempre più ampia di potenziali acquirenti.
Il volume complessivo dei capitali erogati per l’acquisto di abitazioni si è avvicinato alla soglia dei 12 miliardi di euro, con un incremento superiore a 2 miliardi rispetto all’anno precedente. Questo dato testimonia non solo il rinnovato interesse delle famiglie verso l’investimento immobiliare, ma anche la maggiore propensione degli istituti di credito a sostenere il settore dopo un periodo di relativa cautela.
Nuove costruzioni in forte espansione e stabilità del mercato locativo
Un fenomeno particolarmente significativo emerge dall’analisi segmentata del mercato: le abitazioni di nuova costruzione hanno registrato un’impennata del 46% rispetto al quarto trimestre 2023, con circa 9.000 unità aggiuntive oggetto di compravendita. Questo comparto ha raggiunto l’incidenza più elevata degli ultimi quattro anni sul mercato complessivo, arrivando a rappresentare il 13% del totale delle transazioni.
Questa crescita straordinaria è in larga misura attribuibile alla scadenza del “sismabonus”, fissata al 31 dicembre 2024. L’incentivo fiscale ha offerto considerevoli vantaggi per gli acquirenti di immobili commercializzati direttamente dalle imprese edili a seguito di interventi di demolizione e ricostruzione finalizzati al miglioramento delle caratteristiche antisismiche degli edifici.
Il segmento degli immobili esistenti ha mostrato una crescita più contenuta ma comunque positiva, pari al 3,6%, con circa 190.000 abitazioni che hanno cambiato proprietario nell’ultimo trimestre del 2024, confermando la solidità strutturale del mercato anche nel comparto dell’usato.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, il quarto trimestre 2024 ha evidenziato una lieve contrazione, con poco più di 240.000 abitazioni affittate. Questa flessione ha interessato in modo sostanzialmente omogeneo sia i comuni classificati ad alta tensione abitativa, dove si è registrato un calo dello 0,4%, sia le altre aree urbane, dove la diminuzione è stata ancora più contenuta, pari allo 0,1%.
È interessante notare come, nonostante la riduzione del numero di contratti stipulati, il valore economico complessivo del mercato degli affitti abbia mostrato un andamento in controtendenza, con un incremento del 3,7% a livello nazionale, per un volume totale di circa 1,7 miliardi di euro. Particolarmente significativa è la concentrazione di questa ricchezza, con circa il 75% del valore localizzato nei comuni ad alta tensione abitativa, a conferma della persistente pressione della domanda nelle principali aree urbane del paese.
Operatori del settore: cresce l’ottimismo
Le rilevazioni effettuate presso gli agenti immobiliari nell’ultimo trimestre del 2024 mostrano un deciso miglioramento del clima di fiducia nel settore. La percentuale di operatori che segnalano incrementi nei prezzi di vendita è salita al 17,3%, rispetto al 12,4% del trimestre precedente, sebbene in un contesto dove continua a prevalere la stabilità delle quotazioni, indicata da circa il 70% degli intervistati. Un segnale particolarmente significativo è rappresentato dal ritorno in territorio positivo, per la prima volta dopo oltre un anno, del saldo tra giudizi di aumento e riduzione dei valori immobiliari.
L’attività di intermediazione ha raggiunto livelli record, con l’88,9% delle agenzie che hanno concluso almeno una compravendita nel trimestre, il dato più elevato dall’inizio della rilevazione. Sebbene il saldo tra dichiarazioni di aumento e diminuzione delle transazioni rispetto all’anno precedente rimanga in territorio negativo, si registra un miglioramento sostanziale: -12 punti percentuali contro i -22 del trimestre precedente.
Gli indicatori relativi all’efficienza del mercato mostrano valori particolarmente favorevoli: lo sconto medio applicato rispetto alle richieste iniziali si attesta al 7,9% e i tempi medi necessari per concludere una vendita si riducono a 5,7 mesi, entrambi valori che rappresentano i minimi storici dall’inizio delle rilevazioni.
Sul fronte della domanda emergono segnali incoraggianti, con un significativo miglioramento nel saldo tra valutazioni di aumento e riduzione del numero di potenziali acquirenti, sebbene questo indicatore rimanga ancora in territorio negativo (-9 punti percentuali, in netto recupero rispetto ai -22 del trimestre precedente e ai -29 di un anno prima).
Le principali cause di insuccesso nelle trattative continuano ad essere rappresentate dalle divergenze valutative tra venditori e acquirenti: offerte considerate troppo basse dai proprietari o, specularmente, richieste ritenute eccessive dai potenziali compratori. Continua invece a diminuire l’incidenza delle difficoltà di accesso al credito come ostacolo alla conclusione delle compravendite (19%, in calo rispetto al 20% del trimestre precedente e al 27% dell’analogo periodo dell’anno scorso).
Il ricorso al finanziamento bancario per gli acquisti immobiliari è in aumento, con la percentuale di operazioni supportate da mutuo salita al 65%, quasi 10 punti percentuali in più su base annua, mentre il rapporto tra ammontare del prestito e valore dell’immobile rimane stabile al 78%.
Nel comparto delle locazioni, il 55% degli agenti interpellati segnala un incremento dei canoni rispetto al trimestre precedente, la percentuale più elevata mai registrata dall’inizio della rilevazione. Le previsioni per il trimestre successivo vedono il 42% degli operatori attendersi ulteriori aumenti, mentre solo il 4% prevede una riduzione.
Le aspettative degli agenti immobiliari, sia per il breve sia per il medio termine, mostrano un netto miglioramento rispetto sia al periodo corrispondente del 2023 sia alla rilevazione precedente, segnalando un diffuso ottimismo sulle prospettive del settore per i mesi a venire.