Gli ultimi dati OMI – Agenzia delle Entrate, relativi alla fine del terzo trimestre 2025, ci svelano un periodo piuttosto vivace per il mercato immobiliare italiano. Chi lavora in questo settore sa bene che i mesi estivi portano spesso un rallentamento fisiologico delle trattative, eppure i numeri hanno svelato una storia differente: tra luglio e settembre sono state compravendute quasi 175.000 abitazioni in tutta Italia, con una variazione positiva dell’8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024. Un risultato che va ben oltre le aspettative più ottimistiche e che si inserisce in una traiettoria di crescita ormai consolidata da diversi trimestri.
Vale la pena sottolineare che luglio e settembre sono stati i mesi più brillanti del trimestre, con incrementi rispettivamente del 9,6% e del 10,1% su base annua. Persino agosto, tradizionalmente il mese più piatto dell’anno, ha mostrato una tenuta che fino a qualche anno fa sarebbe parsa impensabile.
Nord, Sud, grandi città e piccoli centri: tutto è in crescita
Una delle caratteristiche più interessanti di questo ciclo espansivo è la sua ampiezza geografica. Non si tratta di una crescita trainata da poche piazze forti, ma di un fenomeno che attraversa l’intero paese. Il Nord Ovest e le Isole guidano la classifica con un +9,5%, ma anche il Nord Est (+8,5%), il Centro (+8,3%) e il Sud (+6,3%) partecipano alla ripresa. Nessuna area territoriale è rimasta indietro.
Ancora più significativa è la performance dei comuni minori, che con un +9% superano i capoluoghi, fermi al +7,3%. Questo dettaglio ci dice qualcosa di importante: la ricerca di abitazione si sta spostando anche verso contesti meno centrali, complice probabilmente una maggiore flessibilità lavorativa che ha ridimensionato la necessità di vivere a tutti i costi in città.
I prezzi a Livorno
Per quanto riguarda Livorno, abbiamo provveduto a ponderare i dati OMI con quelli più recenti, rilevati all’interno della nostra agenzia sulle effettive compravendite. Ne emerge un prezzo medio di vendita di circa 2.200 euro al metro quadro, in aumento di circa 5-6 punti percentuali rispetto a quanto rilevato un anno fa.
Il dato è evidentemente una media di quanto in applicazione nelle zone con i maggiori valori di mercato, dove si superano i 3.100 euro al metro quadro (Ardenza, Stadio, La Rosa) e quelle con i valori meno elevati, dove si possono concludere delle operazioni anche al di sotto dei 1.800 euro al metro quadro (Porto, Interporto, Darsena).
Gli affitti si aggirano invece sugli 11 euro al metro quadro, con la zona Coteto e Salviano ad avere le quotazioni maggiori, superiori a 12,50 euro al metro quadro.
Il credito non spaventa più
Per anni abbiamo assistito a una domanda compressa dal costo del denaro. Oggi qualcosa è cambiato. La quota di acquisti finanziati con mutuo ipotecario ha raggiunto il 47% nel terzo trimestre 2025, un livello che non si vedeva da tempo e che rappresenta un balzo di oltre tre punti percentuali rispetto a un anno fa. Il tasso medio applicato alla prima rata, al 3,35%, è sì in lieve risalita rispetto al trimestre precedente, ma rimane quasi due decimi di punto al di sotto di quanto costava indebitarsi nello stesso periodo del 2024.
Il volume di capitale erogato attraverso mutui ipotecari ha sfiorato gli 11 miliardi di euro, quasi 1,9 miliardi in più rispetto al terzo trimestre dell’anno precedente.
Abitare, non speculare
Un mercato sano si riconosce anche dalla motivazione di chi compra. In questo senso, il fatto che oltre il 73% delle compravendite da parte di persone fisiche riguardi l’acquisto della prima casa è un indicatore rassicurante. Non siamo in presenza di una bolla alimentata da logiche finanziarie, ma di una domanda reale, fatta di persone che cercano dove vivere.
Le abitazioni esistenti sono le vere protagoniste del trimestre, con una crescita del 10%, mentre il nuovo costruito segna una flessione del 9,6% e scende al 6,4% della quota totale. Per chi ha un immobile usato da valorizzare e mettere sul mercato, le condizioni non potrebbero essere più favorevoli.