Tra il 2020 e il 2023, il Superbonus 110% ha dato una spinta senza precedenti alla riqualificazione degli edifici residenziali. Anche a Livorno e nel suo hinterland, molti condomini e abitazioni private hanno visto rifacimenti importanti: isolamenti termici, nuovi impianti, facciate rinnovate. Spesso a costo nullo per i proprietari.
Ora che alcune di queste ristrutturazioni si avvicinano al quinto anniversario, un numero crescente di proprietari si trova a valutare la vendita. Ed è proprio in questo momento che entra in gioco una norma introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 che vale la pena conoscere bene prima di fare qualsiasi mossa.
Prima di tutto: cos’è la plusvalenza immobiliare
Quando si vende un immobile, non sempre la transazione è fiscalmente neutra. Se il prezzo di vendita supera quello a cui l’immobile era stato acquistato (o costruito), si genera un guadagno netto (plusvalenza) che in certi casi lo Stato considera imponibile.
La regola generale prevede che la plusvalenza sia tassata solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto. Chi ha comprato casa da più di cinque anni e la rivende può farlo senza dover versare nulla sul guadagno realizzato. Fanno eccezione gli immobili ricevuti per donazione o successione, per i quali valgono regole specifiche.
Nel calcolo della plusvalenza, il punto di partenza è il prezzo di acquisto originario, a cui si possono sommare tutte le spese documentate che hanno contribuito ad aumentare il valore dell’immobile nel tempo: ristrutturazioni straordinarie, spese notarili, imposte pagate all’acquisto, oneri catastali. Più questi costi sono alti, minore sarà la plusvalenza imponibile, e quindi l’imposta da versare.
Quando la plusvalenza è tassabile, l’aliquota applicata è del 26%, versata come imposta sostitutiva direttamente tramite il notaio al momento del rogito.
Cosa cambia con il Superbonus
Fin qui, le regole ordinarie. Il problema nasce quando sull’immobile sono stati eseguiti interventi agevolati con il Superbonus, perché in quel caso la Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un regime specifico che modifica in modo significativo il calcolo.
La questione centrale è questa: se i lavori sono stati finanziati dallo Stato attraverso il meccanismo del 110% con sconto in fattura o cessione del credito, non sarebbe equo che il venditore potesse usarli anche per ridurre la plusvalenza tassabile in sede di vendita. Si tratterebbe, in sostanza, di una doppia agevolazione: prima i lavori gratis, poi il guadagno in vendita senza pagare imposte.
Per evitarlo, la norma stabilisce che chi vende un immobile oggetto di interventi Superbonus entro dieci anni dalla data di conclusione dei lavori non può dedurre liberamente i costi di quelle ristrutturazioni dal calcolo della plusvalenza. Il risultato è una base imponibile più alta e un’imposta più pesante.
Ricordiamo tuttavia che queste limitazioni riguardano esclusivamente chi ha usato il Superbonus nella sua forma più generosa, il 110%, con sconto in fattura o cessione del credito. Chi ha detratto le spese direttamente in dichiarazione dei redditi, o ha usufruito di percentuali inferiori, non è dunque soggetto a queste restrizioni: i costi degli interventi restano in quel caso interamente deducibili.
Chi deve preoccuparsi e chi no
La tassazione scatta per chiunque venda entro il decennio successivo ai lavori un immobile che ha beneficiato del Superbonus, indipendentemente dal fatto che si tratti di una villetta o di un appartamento in un palazzo condominiale.
Sono invece fuori dall’applicazione della norma:
- gli immobili pervenuti tramite successione ereditaria;
- gli immobili che hanno costituito l’abitazione principale del venditore o di un suo familiare per la maggior parte del periodo rilevante.
C’è poi un aspetto spesso sottovalutato: secondo quanto precisato dall’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 13/E del 2024, è sufficiente che i lavori agevolati abbiano riguardato le parti comuni dell’edificio (il tetto, la facciata, il vano scale), perché la norma si applichi a tutti i proprietari delle singole unità, anche a chi non ha effettuato alcun intervento sul proprio appartamento.
Il calcolo cambia in base a quando si vende
Entro cinque anni dalla fine dei lavori
In questa finestra temporale, le spese legate agli interventi Superbonus sono completamente escluse dal computo: non possono essere sommate al prezzo di acquisto per abbassare la base imponibile.
Esempio:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- Lavori con Superbonus: 80.000 € (esclusi dal calcolo)
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 130.000 €
- Imposta dovuta (26%): 33.800 €
Tra i cinque e i dieci anni dalla fine dei lavori
Superata la soglia dei cinque anni, una parte delle spese torna a essere riconosciuta: il 50% dei costi degli interventi agevolati può essere sommato al prezzo di acquisto, riducendo la plusvalenza tassabile.
Stesso esempio, vendita dopo 6 anni:
- Prezzo di acquisto: 150.000 €
- 50% dei costi Superbonus riconosciuti: 40.000 €
- Totale costo riconosciuto: 190.000 €
- Prezzo di vendita: 280.000 €
- Plusvalenza imponibile: 90.000 €
- Imposta dovuta (26%): 23.400 €
Le voci che riducono sempre la plusvalenza
A prescindere dalla fascia temporale, è possibile incrementare il costo di acquisto con tutte le spese documentate che hanno contribuito ad aumentare il valore dell’immobile: interventi straordinari pagati di tasca propria, onorario del notaio e imposte versate al momento dell’acquisto, pratiche catastali e urbanistiche.
Non sono ammesse invece le spese legate alla gestione ordinaria: rate condominiali, utenze, manutenzioni di routine.
Prima di decidere, fai i conti
Il mercato immobiliare livornese offre oggi opportunità interessanti, e in molti stanno pensando di vendere immobili rivalutati proprio grazie ai lavori degli ultimi anni. Ma prima di procedere, è essenziale capire se e quanto la plusvalenza da Superbonus inciderà sull’operazione.
Le variabili sono diverse e si intrecciano tra loro: la data esatta di fine lavori, le modalità con cui si è fruito del bonus, la documentazione delle spese aggiuntive sostenute. Affrontare la vendita senza aver chiarito questi aspetti può tradursi in un’imposta inaspettata da decine di migliaia di euro.
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