Acquistare un immobile e rivenderlo qualche anno dopo a un prezzo superiore è una situazione comune. Ma quel maggiore valore si traduce sempre in un guadagno sul quale pagare le tasse? No.
Per capire se il venditore ha un obbligo fiscale bisogna considerare da quanto tempo possiede l’immobile, come lo ha utilizzato, come ne è diventato proprietario, quali costi ha sostenuto e se sono stati effettuati particolari interventi agevolati.
Sono valutazioni importanti anche in un mercato come quello della Toscana, di Livorno e di Bolgheri, dove accanto alle abitazioni principali troviamo seconde case, immobili acquistati come investimento e proprietà che nel tempo possono aver registrato variazioni significative di valore.
Il venditore non viene tassato sul prezzo della casa
Se vendi un immobile per 400.000 euro, non significa che il Fisco consideri 400.000 euro come un tuo nuovo reddito. Per chi vende bisogna verificare soprattutto l’esistenza di una possibile plusvalenza immobiliare imponibile.
Che cosa significa plusvalenza immobiliare?
Prezzo di vendita – costo fiscalmente riconosciuto = plusvalenza
Supponiamo che una proprietà sia stata acquistata per 300.000 euro e che vi siano 25.000 euro di costi fiscalmente riconoscibili e documentati. Se viene venduta per 400.000 euro, la plusvalenza sarebbe pari a 75.000 euro.
Hai comprato l’immobile più o meno di 5 anni fa?
Nella disciplina ordinaria, se l’immobile viene ceduto entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione, l’eventuale plusvalenza può essere imponibile. Quando invece sono trascorsi più di cinque anni, generalmente non viene tassata secondo questa regola.
Abitazione principale: vendere entro 5 anni non significa necessariamente pagare
Se per la maggior parte del periodo trascorso tra acquisto e vendita l’immobile è stato utilizzato come abitazione principale del proprietario o dei suoi familiari, può operare l’esclusione prevista dalla normativa.
Questa distinzione è particolarmente importante quando si confrontano abitazioni principali e seconde case.
Prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa
La prima casa riguarda principalmente le agevolazioni ottenute in fase di acquisto. L’abitazione principale riguarda invece l’effettivo utilizzo dell’immobile come dimora abituale.
Quanto può essere tassata la plusvalenza?
Quando la plusvalenza risulta imponibile, nei casi previsti il venditore può chiedere al notaio l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%. Con una plusvalenza di 75.000 euro, l’imposta sarebbe pari a 19.500 euro.
Il 26% non viene applicato ai 400.000 euro del prezzo di vendita. Nei casi previsti è possibile anche la tassazione ordinaria della plusvalenza.
Ristrutturazioni e altre spese possono incidere sul calcolo?
Sì, ma non tutte indistintamente. Determinati costi inerenti all’immobile, purché fiscalmente riconoscibili e adeguatamente documentati, possono concorrere alla determinazione del costo fiscalmente rilevante.
- alcuni costi collegati all’acquisto
- determinate spese notarili e fiscali
- spese di mediazione
- interventi che abbiano incrementato durevolmente valore o consistenza dell’immobile
Se vendo una casa ereditata?
Gli immobili acquisiti per successione sono esclusi dalla normale fattispecie della plusvalenza infraquinquennale.
La donazione segue invece regole differenti
Per gli immobili ricevuti in donazione bisogna considerare anche quando la proprietà era stata acquistata dal donante e applicare le regole specifiche previste per il costo fiscalmente riconosciuto.
Immobili con Superbonus: entra in gioco anche la soglia dei 10 anni
Per determinati immobili interessati da interventi Superbonus esiste una disciplina specifica introdotta dal 1° gennaio 2024. In alcune situazioni può assumere rilevanza la vendita effettuata entro dieci anni dalla conclusione degli interventi.
E se avevo acquistato con le agevolazioni prima casa?
Una cosa è la tassazione dell’eventuale plusvalenza. Un’altra è la possibile decadenza dalle agevolazioni prima casa ottenute al momento dell’acquisto. Chi vende prima dei cinque anni deve verificare entrambe le situazioni.
Prima di vendere, fai due conti diversi
La prima valutazione è immobiliare: quanto vale oggi la proprietà? La seconda è economico-fiscale: quanto può rimanere effettivamente al proprietario una volta considerate le caratteristiche dell’operazione?
In territori molto differenti tra loro come Livorno, Bolgheri e le diverse aree della Toscana, conoscere il mercato locale è il primo passaggio per costruire una strategia di vendita consapevole.
In sintesi
Vendere una casa a un prezzo superiore a quello pagato non significa automaticamente dover pagare tasse sul guadagno. Bisogna verificare periodo di possesso, utilizzo dell’immobile, costi documentati, provenienza della proprietà ed eventuali interventi Superbonus.