Come vendere la tua casa se c’è un mutuo ipotecario

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Vendere casa con un mutuo può creare qualche complessità a chi vuole vendere casa. Ma quali soluzioni sono posti in capo al venditore di una casa su cui grava un finanziamento ipotecario?

Proviamo a riassumere tutte le principali alternative.

Sostituire la garanzia mantenendo il mutuo

Se il venditore non desidera estinguere il mutuo, ma vuole continuare a pagare le rate del proprio finanziamento, può domandare alla banca di sostituire la garanzia ipotecaria. In questo caso, il gravame si sposta dalla casa da vendere (che risulterà essere libera da ogni peso) a un altro immobile. Evidentemente, la sostituzione della garanzia, intesa come spostamento dell’ipoteca, sarà ammissibile solamente in caso di disponibilità di un altro immobile.

Estinguere anticipatamente il mutuo tramite vendita

È la scelta più fruita: si tratta di eliminare la posizione debitoria attraverso il ricavato della vendita, permettendo così al venditore di non avere più alcuna passività e, contestualmente, all’immobile di vedersi sgravato dell’ipoteca.

L’estinzione del mutuo può avvenire anche prima dell’atto, nel caso in cui il venditore disponga di una somma sufficiente per chiudere anticipatamente il finanziamento. In alternativa, si può estinguere il mutuo al rogito, utilizzando il denaro ricavato dalla vendita della casa. L’acquirente dell’appartamento consegnerà pertanto un assegno circolare dell’importo pari al debito residuo del mutuo, comprendente eventuali penali, che sarà consegnato alla banca affinché possa chiudere la pratica e avviare l’iter di estinzione dell’ipoteca.

Accollare il mutuo

Infine, può essere possibile trasferire il mutuo dal vecchio al nuovo proprietario che subentra al pagamento delle rate residue del mutuo.

Naturalmente, affinché si possa perfezionare l’accollo del mutuo l’acquirente deve accettare tutte le condizioni a cui il mutuo originario era stato stipulato. La banca dovrà a sua volta valutare il merito creditizio del nuovo mutuatario e, in caso di istruttoria con esito positivo, potrà dar seguito al trasferimento del finanziamento in capo al nuovo cliente.

Quale strada è la più conveniente?

Sancito quanto precede, è evidente che non esista una strada migliore delle altre: tutto dipenderà infatti dalle caratteristiche e dalla situazione economico-finanziaria delle parti, fermo restando che la soluzione più gettonata è certamente quella dell’estinzione del mutuo con il ricavato dalla vendita della casa.

In questo caso è fondamentale che si tenga conto della necessità di praticare un giusto coordinamento tra la banca del venditore e quella dell’acquirente, sia per l’iscrizione dell’immobile a ipoteca che per il trasferimento della somma di denaro necessaria per poter chiudere il vecchio debito.

Nel calcolo di convenienza occorrerà anche tenere in considerazione il peso delle eventuali penali e il punto del piano di ammortamento in cui ci si trova. È di norma meglio estinguere anticipatamente un mutuo quando si è nei primi anni del programma di rimborso, visto e considerato che è in questo frangente che gli interessi saranno più elevati.

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