Nella maggior parte delle ipotesi chi vuole comprare una nuova casa si trova nella condizione di dover necessariamente vendere quella attuale. Non è infatti frequente trovare acquirenti che siano in possesso della sufficiente liquidità per poter acquistare un nuovo appartamento, pensando poi a vendere quella presente con più calma. E, anche quando tale contesto risulta realizzabile, non è affatto detto che si tratti dello scenario più conveniente sotto il profilo economico. Ma cosa fare, allora? Conviene vendere prima casa e poi comprare?
Un bivio da affrontare con consapevolezza
Iniziamo con il riassumere che, salvo le ipotesi di un acquirente in possesso di sufficienti mezzi propri o finanziamenti che possano consentirgli di effettuare tale operazione con maggiore flessibilità, chi vuole comprare una nuova casa e si trova nelle condizioni di dover vendere quella attuale avrà davanti a sé una duplice opzione:
- vendere prima l’attuale casa per avere a disposizione la somma derivante dal ricavato della cessione, con cui quale acquistare la nuova abitazione (con il rischio di non riuscire a trovare subito la propria casa dei sogni ed essere destinato a ricorrere a una locazione);
- acquistare prima la nuova casa versando un acconto e siglando un necessario compromesso (ma rendendosi esposto al rischio di non riuscire a vendere la propria attuale casa prima del rogito).
In entrambi i casi vi è pertanto un ampio rischio che incombe sul proprietario che intende cambiare casa, e che necessita di essere fronteggiato con la giusta consapevolezza.
La soluzione è l’organizzazione
Dinanzi a una simile apparente complessità, il compratore non dovrebbe lasciarsi travolgere dalle emozioni negative e dalle impressioni di non riuscire a gestire ogni singola fase delle trattative: con la giusta organizzazione è infatti possibile disciplinare una simile doppia transazione (acquisto e vendita) senza inefficienze e patemi d’animo che – oltre a turbare il proprio portafoglio – potrebbero anche rovinare la propria serenità familiare.
In tale scenario, la prima cosa da fare è certamente quella di valutare la propria attuale casa al netto delle spese. Ottenere una valutazione chiara e trasparente del proprio immobile permetterà infatti di stimare il ricavato della vendita, e dunque i mezzi propri che potranno poi essere reinvestiti nell’acquisto di una nuova abitazione.
Nel far ciò, è bene che si tengano in considerazione tutte le voci di costo collegate all’operazione, e in grado di erodere parzialmente il risultato positivo netto della vendita: si pensi all’estinzione del mutuo che grava sulla casa da vendere, le provvigioni agli intermediari e la produzione dei documenti e degli atti necessari alla compravendita.
Fatto ciò, sarà opportuno cercare di comprendere quale sia il budget massimo disponibile per l’acquisto della nuova abitazione. I mezzi propri derivanti dal ricavato della vendita della propria attuale casa costituiranno certamente una parte fondamentale del proprio budget, ma un’altra quota potrebbe ad esempio essere costituita dal mutuo: recarsi in banca e ottenere una simulazione di quanto sia possibile ottenere come linea di credito aggiuntiva per la nuova operazione immobiliare permetterà di stabilire quanto poter spendere per la nuova casa.
Una volta definito quanto si può spendere, si può dunque passare alla fase di individuazione del nuovo appartamento, scegliendo zona e tipologia di casa da acquistare, al fine di restringere il più possibile la propria ricerca. Si potrà quindi mettere in vendita la propria attuale abitazione e valutare in che modo concordare la duplice transazione: ricordiamo che nel compromesso è possibile prevedere il versamento di una caparra più generosa in cambio dell’ottenimento di tempi di conclusione dell’acquisto più lunghi, o che è possibile vincolare l’acquisto alla vendita della propria casa, mediante la stipula di una proposta di acquisto condizionata alla vendita del proprio immobile, per un periodo di tempo limitato.